Bauleitplanung - allgemein

Die Bauleitpläne sind der Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) und der Bebauungsplan (verbindlicher Bauleitplan). Planungsträger ist die Gemeinde. Die Gemeinde ist im Rahmen ihrer grundgesetzlich gesicherten Planungshoheit für ihre städtebauliche Entwicklung selbst verantwortlich.

Der Flächennutzungsplan (= vorbereitender Bauleitplan) enthält die von der planenden Gemeinde gewollten und für die einzelnen Flächen differenzierten städtebaulichen Nutzungen.

Die Flächennutzungspläne der amtsangehörigen Gemeinden finden Sie hier.

Die Darstellungen des Flächennutzungsplans sind Grundlage für die Erstellung der Bebauungspläne.

Ein Bebauungsplan (= verbindlicher Bauleitplan), der jeweils für einzelne Baugebiete aufgestellt ist, ist für die Erfüllung der Bauwünsche der Bürger/innen entscheidend. Er enthält die rechtsverbindlichen Festsetzungen, die die Art und das Maß der baulichen Nutzung, des überbaubaren Bereiches und der Verkehrsflächen betreffen.

Die Bebauungspläne der amtsangehörigen Gemeinden finden Sie hier.

Neben den Bebauungsplänen gibt es noch weitere städtebauliche Satzungen:

A. Satzung über eine Veränderungssperre

Die Veränderungssperre gemäß §§ 14 ff BauGB ist eine Möglichkeit der Gemeinden, sich während der Erstellung von Bebauungsplänen vor tatsächlichen Änderungen zu schützen.

Bauliche Vorhaben, wie die Errichtung, die Änderung und die Nutzungsänderung einer baulichen Anlage dürfen dann nicht mehr durchgeführt werden. Auch sonstige wesentliche Veränderungen von Grundstücken oder baulichen Anlagen sind unzulässig. Stimmen die Maßnahmen jedoch mit den Zielen des neuen Bebauungsplans überein, kann eine Ausnahme zugelassen werden.

Die Geltungsdauer einer Veränderungssperre beträgt 2 Jahre mit der Möglichkeit der Verlängerung um ein Jahr. In bestimmten Einzelfällen kann eine Veränderungssperre um ein weiteres Jahr verlängert bzw. erneut beschlossen werden.

B. Innenbereichssatzungen

1. "Klarstellungssatzung":
 Die Gemeinde kann nach § 34 Abs. 4 Nr. 1 BauGB durch Satzung die Grenzen für die im Zusammenhang bebauten Ortsteile festlegen.

2. "Entwicklungssatzung":
 Durch die Entwicklungssatzung kann die Gemeinde nach § 34 Abs. 4 Nr. 2 BauGB bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im wirksamen Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind.

3. "Ergänzungssatzung":
 Die Ergänzungssatzung nach § 34 Abs.4 Nr.3 BauGB ermöglicht die Einbeziehung einzelner Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.

C. Außenbereichssatzung

Für bebaute Bereiche (z. B. Splittersiedlungen) im Außenbereich, die nicht überwiegend landwirtschaftlich geprägt sind und in denen eine Wohnbebauung von einigem Gewicht vorhanden ist, kann die Gemeinde gemäß § 35 Abs. 6 BauGB bestimmen, dass Wohnzwecken dienende Vorhaben (innerhalb der Siedlung) unter bestimmten Voraussetzungen zulässig sind.

D. Satzung zur Sicherung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen

Gemäß § 22 BauGB können Städte und Gemeinden, die ganz oder überwiegend durch den Fremdenverkehr geprägt sind, durch Bebauungsplan oder sonstige Satzung bestimmen, dass zur Sicherung der Zweckbestimmung von bestimmten Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktion die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum der Genehmigung unterliegt.

E. Sanierungssatzung

Gemäß § 142 BauGB kann die Gemeinde ein Gebiet, in dem eine städtebauliche Sanierung durchgeführt werden soll, durch Beschluss förmlich als Sanierungsgebiet festlegen. Die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets beschließt die Gemeinde als Satzung.

Innerhalb des Geltungsbereiches einer solchen Satzung gelten gemäß § 144 BauGB bestimmte Genehmigungsvorbehalte vor allem im Grundstücksverkehr. Die Festlegung als Sanierungsgebiet ist zudem Voraussetzung für den Einsatz staatlicher Städtebauförderungsmittel.

F. Entwicklungssatzung

Ortsteile und andere Teile des Gemeindegebietes können nach §§ 165 ff BauGB durch Satzung als städtebauliches Entwicklungsgebiet festgelegt werden, wenn sie erstmalig entwickelt (Außenentwicklungsmaßnahme) oder im Rahmen einer städtebaulichen Neuordnung einer neuen Entwicklung zugeführt werden (Innenentwicklung).

G. Satzung zur Sicherung und sozialverträglichen Durchführung von Stadtumbaumaßnahmen

Gemäß der §§ 171 a bis d BauGB besteht die Möglichkeit, dass Gemeinden auf einer rechtlichen Grundlage Stadtumbaumaßnahmen initiieren und durchführen können (§ 171 a BauGB), indem sie Stadtumbaugebiete auf Grundlage eines von ihnen aufzustellenden Stadtentwicklungskonzeptes in Eigenverantwortung festlegen (§ 171 b BauGB). Die vorgesehenen Maßnahmen sollen mit Hilfe von städtebaulichen Verträgen realisiert werden (§ 171 c BauGB). Zur Sicherung beabsichtigter Planungen zum Stadtumbau hat die Gemeinde durch Aufstellung einer Satzung die Möglichkeit, entsprechende Genehmigungsvorbehalte gegenüber Vorhaben auszusprechen (§ 171 d BauGB).

H. Erhaltungssatzung

Die Erhaltungssatzung gemäß §§ 172 ff BauGB ist ein eigenständiges, der Bewahrung der städtebaulichen Gestalt eines Gebietes dienendes Instrument. Auf ihrer Grundlage kann auch die Genehmigung zur Errichtung einer baulichen Anlage verweigert werden. Die Versagung einer Genehmigung bei Bestehen einer Erhaltungssatzung hat die Wirkung eines Bauverbotes. Sie darf unabhängig davon, ob das Vorhaben nach §§ 29 ff BauGB genehmigungsfähig wäre, verhängt werden. Mit der Erhaltungssatzung kann deshalb ein Bauvorhaben verhindert werden, das zwar bauplanungsrechtlich zulässig ist, jedoch als Fremdkörper den Zielen der Erhaltungssatzung widerspricht.

Die genehmigungsfreien Satzungen werden von der Gemeinde beschlossen und durch Bekanntmachung rechtsverbindlich.

Die städtebaulichen Satzungen der amtsangehörigen Gemeinden

finden Sie hier.

Städtebauliche Entwicklungskonzepte

Als vorbereitende Maßnahmen für die Ortsentwicklung erarbeiten die Gemeinden städtebauliche Entwicklungskonzepte, die die Prognosen und Bewältigung des demografischen und wirtschaftlichen Strukturwandels zum Inhalt haben. Ziele sind die Anpassung des Bestandes, die Aufwertung und zukunftsorientierte Gestaltung von Gemeinden unter besonderer Berücksichtigung der Verbesserung der Wohn- und Arbeitsverhältnisse sowie die Stärkung der Ortszentren. Die städtebaulichen Entwicklungskonzepte beschreiben planerische Maßnahmen sowie räumliche und zeitliche Prioritäten für deren Durchführung und bilden damit einen Rahmen für die nachgeordneten Planungsebenen. Ziel ist aber auch die Aktivierung von privatem Kapital und Investitionen für die notwendigen Aufwertungs- und Umstrukturierungsprozesse im Städte- und Wohnungsbau.

Die städtebaulichen Entwicklungskonzepte finden Sie hier

Haben Sie konkrete Fragen zu Flächennutzungs- oder  Bebauungsplänen sowie zu städtebaulichen Verträgen oder städtebaulichen Entwicklungskonzepten wenden Sie sich gerne an:

Herrn Matthias Timm