FAQs zur städtebaulichen Sanierung

I. Städtebauliche Sanierung

Was sind städtebauliche Sanierungsmaßnahmen?

Durch städtebauliche Sanierungsmaßnahmen werden Gebiete mit städtebaulichen Missständen und Problemen als Orte zum Leben, Wohnen und Arbeiten erhalten und weiterentwickelt.

Städtebauliche Sanierungsmaßnahme sind gebietsbezogen. Durch die Sanierung werden städtebauliche Missstände und Probleme in einem bestimmten Gebiet und nicht nur auf einzelnen Grundstücken behoben.

Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen setzen sich aus verschiedenen Einzelprojekten zusammen, die über einen längeren Zeitraum durchgeführt werden. Diese Projekte sind zur Umsetzung der Ziele und Zwecken der Sanierung erforderlich und tragen zur Umsetzung des Sanierungskonzepts bei.

Einzelmaßnahmen sind z.B.

• die Aufstellung eines Bebauungsplans,

• der Erwerb eines Grundstücks durch die Gemeinde,

• die Freilegung eines Grundstücks

• die Modernisierung eines Gebäudes oder

• die Herstellung oder Umgestaltung einer Straße, eines Platzes oder einer Grünanlage

Diese Aufzählung ist nicht abschließend.

Wie läuft eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme ab?

1. Phase: Vorbereitung der Sanierung (§§ 140 ff. Baugesetzbuch (BauGB)).

In dieser Phase werden unter anderem die Ziele und Zwecke der Sanierung bestimmt und ein Sanierungskonzept festgelegt. Die Vorbereitung der Sanierung ist für die Ortszentren in Trappenkamp und Bornhöved abgeschlossen.

Im Rahmen sogenannter vorbereitender Untersuchungen (gem. § 141 BauGB) wurde eine umfangreiche Analyse der städtebaulichen Situation des Ortszentrums erstellt und als Ergebnis ist ein zukunftsfähiges Sanierungskonzept entstanden.

Die Sanierungsziele und das Sanierungskonzept ergeben sich für die Ortszentren in Trappenkamp und Bornhöved aus den „vorbereitenden Untersuchungen mit integriertem städtebaulichen Entwicklungskonzept (IEK)“.
 

2. Phase: Durchführung der Sanierung Grundlage des Sanierungskonzeptes (vgl. §§ 146 ff. BauGB) – derzeit in Umsetzung

Den Großteil der beispielhaft genannten Einzelmaßnahmen veranlasst die Gemeinde, unter anderem die Umgestaltung von Straßen. Wegen und Plätzen. Die Durchführung privater Baumaßnahmen erfolgt, wie auch außerhalb von Sanierungsgebieten, durch die Eigentümer*innen oder Erbbauberechtigten.

3. Phase: Abschluss der Sanierung (vgl. §§ 154, 162 f. BauGB)

Was ist ein Sanierungsgebiet?

Für die Durchführung von städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen muss das Gebiet, in dem die Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden, genau abgegrenzt werden, bspw. über die Festlegung eines Sanierungsgebiets gemäß BauGB. Dies geschieht bei der Vorbereitung der Sanierung.

Die Gemeinde Trappenkamp hat das Sanierungsgebiet „Ortszentrum“ durch Beschluss der Gemeindevertretung am 10.12.2020 festgelegt.
Die Gemeinde Bornhöved hat das Sanierungsgebiet „Ortszentrum“ durch Beschluss der Gemeindevertretung am 17.06.2021 festgelegt.

Die Gemeinde darf die Sanierungssatzung erlassen, wenn die einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung der Sanierungsmaßnahmen im öffentlichen Interesse liegen. Das Sanierungsgebiet wird dabei so begrenzt, dass sich die Sanierung zweckmäßig durchführen lässt.

Mit dem Sanierungsgebiet bzw. der Sanierungssatzung ergeben sich rechtliche Möglichkeiten zur Unterstützung und Steuerung der Sanierung. Die Festlegung eines Sanierungsgebietes wird daher bei der Vorbereitung der Sanierung sorgfältig geprüft.
 

Wie lange ist die Laufzeit einer Sanierungssatzung, wie lange besteht ein Sanierungsgebiet?

Das Verfahren wird sich auf ca. 15 Jahre erstrecken.

II. Städtebauförderung

Was ist unter Städtebauförderung zu verstehen?

Der Bund und die Länder unterstützen die Kommunen in Deutschland bei der Gestaltung attraktiver und nachhaltiger Wohn- und Lebensräume. Dazu gewähren Bund und Länder Finanzhilfen aus den verschiedenen Förderprogrammen der Städtebauförderung.

Die Gemeinden Trappenkamp und Bornhöved haben sich erfolgreich um die Aufnahme in das Städtebauförderungsprogamm „Aktive Stadt- und Ortsteilzentren“ (neue Bezeichnung „Lebendige Zentren“) beworben.

Die Festlegung eines Sanierungskonzeptes und eines Gebiets, in dem die Sanierung durchgeführt wird, sind Voraussetzungen für den Einsatz von Städtebauförderungsmitteln.
 

Wie hoch ist die Förderung für die Gemeinde?

Die Fördermittel des Bundes und der Länder werden durch Mittel der Kommune ergänzt. Bund, Land und die jeweilige Kommune sind mit je einem Drittel beteiligt. Die Gesamthöhe der Fördermittel ist vorab nicht festgelegt. Es können jährlich Fördermittel beantragt werden.

Können neben der Städtebauförderung weitere Fördermittel genutzt werden?

Die Städtebauförderungsmittel können grundsätzlich mit anderen Finanzierungs- und Fördermitteln kombiniert werden. Je nach Förderprogramm wird dies im Einzelfall geprüft.

III. Sanierungsvermerk

Was ist ein Sanierungsvermerk im Grundbuch?

Jedes Grundstück im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet erhält einen Sanierungsvermerk im Grundbuch. Der Sanierungsvermerk weist darauf hin, dass eine Sanierung nach Baugesetzbuch durchgeführt wird und dass die Bestimmungen des Baugesetzbuches und hier das besondere Städtebaurecht gemäß §§ 136 ff. BauGB zu beachten sind.

Der Sanierungsvermerk ist kein belastendes Recht und wird ohne Rangstelle im Grundbuch vermerkt. Durch die Eintragung sind den Eigentümer*innen keine Kosten entstanden.

Kann ein Sanierungseintrag im Grundbuch zu einer Wertminderung einer Immobilie führen?

Der Sanierungsvermerk im Grundbuch dient als Information. Eine Wertminderung einer Immobilie/eines Grundstücks ist nicht zu erwarten. Insgesamt sind die Maßnahmen der Sanierung darauf ausgelegt, positive Auswirkungen auf die Grundstücke im Sanierungsgebiet zu haben.

IV. Sanierungsrechtliche Genehmigungen

Was bedeutet es für Grundstückseigentümer/Innen, wenn ihr Grundstück in einem Sanierungsgebiet liegt?

Neben den geplanten Maßnahmen zur Erneuerung des Gebietes hat die Festlegung des Sanierungsgebietes rechtliche Auswirkungen für die Eigentümer/Innen sowie für Erbbauberechtigte. Nach § 136 BauGB ist die "einheitliche und zügige Durchführung" der städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen im öffentlichen Interesse.

Hierzu gehört auch, dass im Sanierungsgebiet verschiedene private Vorhaben und Investitionen abgestimmt und durch die Gemeinde genehmigt werden müssen. Dabei prüft die Gemeinde, ob das beabsichtigte Vorhaben oder der Rechtsvorgang zu den Sanierungszielen bzw. zum Sanierungskonzept passt.

Was sind genehmigungspflichtige Vorhaben und Rechtsvorgänge?

Nach §§ 144, 145 BauGB sind für die Dauer des Sanierungsverfahrens beispielweise folgende Veränderungen genehmigungspflichtig:

• der Verkauf eines Grundstückes

• die Teilung eines Grundstückes

• die Bestellung eines Erbbaurechts

• die Eintragung einer Hypothek, Grundschuld oder einer anderen dinglichen Grundstücksbelastung im Grundbuch

• die Begründung, Änderung oder Aufhebung einer Baulast

• Mietverträge und vergleichbare Nutzungsvereinbarungen auf bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr

• Errichtung, Änderung, Beseitigung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen

• Grundsätzlich Baumaßnahmen auf Grundstücken sowie an und in Gebäuden, auch wenn sie nach bauordnungsrechtlichen Bestimmungen nicht genehmigungspflichtig sind

Diese Aufzählung ist nicht abschließend.

Die Genehmigung ist bei der Gemeinde zu beantragen. Bei Grundstücksgeschäften erfolgt das in der Regel durch das Notariat.

Kann eine sanierungsrechtliche Genehmigung verweigert werden?

Genehmigungen für Vorhaben und Rechtsvorgänge im Sanierungsgebiet dürfen nach § 145 BauGB versagt werden, wenn dadurch die Sanierung voraussichtlich wesentlich erschwert, verhindert oder unmöglich wird.

Es gibt im Einzelfall aber auch die Möglichkeit einer Versagung durch Genehmigungen mit Auflagen, Bedingungen oder Fristen entgegenzuwirken. Weitere Optionen können bei Bedarf erörtert werden.

Wie lange dauert die Erteilung eine sanierungsrechtliche Genehmigung?

Nach Eingang aller erforderlichen Unterlagen entscheidet die Gemeinde innerhalb eines Monats über die Sanierungsanträge. In besonderen Fällen kann diese Frist bis zu drei Monaten verlängert werden. 

Wird für das Vorhaben auch eine Baugenehmigung benötigt, ist die Prüffrist zwei Monate. In solchen Fällen kann die Frist um bis zu zwei Monate verlängert werden.

V. Modernisierung in Sanierungsgebieten

Warum ist mein Gebäude in den Plänen zum Sanierungskonzept gelb oder rot markiert?

Neben vielen anderen Punkten wurde bei der Vorbereitung der Sanierung der bauliche Zustand aller Gebäude (öffentlich und privat) im Sanierungsgebiet erfasst. Dies ist durch eine äußere Inaugenscheinnahme der Gebäude und eine ergänzende Eigentümer*innenbefragung erfolgt.

Wenn ein Gebäude eine gelbe oder rote Kennzeichnung aufweist, bedeutet dies, dass nach definierten Kriterien ein mittlerer bis hoher Modernisierungs- und Instandsetzungsbedarf erwartet wird.

Auf dieser Grundlage lässt sich abschätzen, wie hoch der allgemeine Instandsetzungs- und Modernisierungsbedarf im Untersuchungsgebiet ist und ob später ggf. Städtebauförderungsmittel für die Sanierung von Gebäuden im Privateigentum zur Verfügung gestellt werden können. Dies ist in Trappenkamp und Bornhöved derzeit noch in Klärung.

Gibt es finanzielle Vorteile für private Modernisierungs- und Instandsetzungsvorhaben?

Für Personen mit Grundeigentum im Sanierungsgebiet gibt es grundsätzlich die Möglichkeit, besondere steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten bei Baumaßnahmen zu nutzen.

Wenn bei privaten Modernisierungs- und/oder Instandsetzungsmaßnahmen an Gebäuden Missstände und Mängel (im Sinne des § 177 BauGB) beseitigt werden, können für die Baukosten erhöhte steuerlich Absetzungen nach §§ 7h, 10f, 11a Einkommensteuergesetz (EStG) in Anspruch genommen werden.

Vor Beginn der Bauarbeiten ist dazu der Abschluss einer Vereinbarung mit der Kommune erforderlich, damit nach Fertigstellung der privaten Sanierungsmaßnahmen und Nachweis der Kosten eine Bescheinigung vom Amt Bornhöved zur Vorlage beim Finanzamt ausgestellt werden kann.

Zu diesem Thema bieten die Gemeinden Trappenkamp und Bornhöved und das Amt Bornhöved kostenfreie Beratungsmöglichkeiten an. Nutzen Sie diese gerne, vor der Durchführung von Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen.

Die deutschlandweit nutzbaren Fördermöglichkeiten der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) stehen natürlich auch im Sanierungsgebiet zur Verfügung.

VI. Ausgleichsbetragserhebung

Was bedeutet "Ausgleichsbetragserhebung"?

Mit der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme ist eine deutliche Aufwertung der Ortszentren in Trappenkamp und Bornhöved verbunden. Der deutliche überwiegende Teil der Kosten für die geplanten Maßnahmen trägt die öffentliche Hand (über Fördermittel und eigene Mittel der Gemeinde). Nach den Regelungen des BauGB werden auch die Grundstückseigentümer*innen in geringerem Umfang an der Sanierung beteiligt.

Die Grundstücke im Sanierungsgebiet erfahren durch die städtebauliche Sanierung im Regelfall eine Wertsteigerung. Eine Beteiligung an den Kosten der Sanierung erfolgt entsprechend der durch die Sanierung hervorgerufenen Erhöhung des Bodenwertes der einzelnen Grundstücke.

Straßenausbaubeiträge oder Anliegerbeiträge fallen dagegen nicht an.

Wann werden die Ausgleichsbeiträge erhoben?

Nach Abschluss der Sanierung, ggf. in 15 Jahren, wird die Sanierungssatzung aufgehoben. Wenn dann Grundstücke im Sanierungsgebiet durch die umgesetzten Maßnahmen bei der Sanierung eine Bodenwertsteigerung erfahren haben, ist die Kommune verpflichtet, Ausgleichsbeträge von den Eigentümer*innen zu erheben (§§ 152 bis 156 BauGB).

Wie wird der Ausgleichsbetrag ermittelt?

Die Ausgleichsbetragsberechnung erfolgt nicht kostenorientiert. Es findet keine Umlage der Gesamtkosten für die Sanierung oder der Kosten für Einzelmaßnahmen statt.

Der unabhängige Gutachterausschuss des Kreises ermittelt nach Abschluss der Sanierung, ob Grundstücke einen Lagewertvorteil bzw. eine Bodenwertsteigerung durch die umgesetzten Maßnahmen erhalten haben.

Der zu entrichtende Ausgleichsbetrag bemisst sich aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert) und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche oder tatsächliche Neuordnung innerhalb des Sanierungsgebietes ergibt (Endwert). 

Hierbei wird jedes Grundstück einzeln betrachtet und die mögliche Abschöpfung betrifft nur den Bodenwert. Die allgemeine Entwicklung des Grundstücksmarktes oder auch die Wertentwicklung der Gebäude auf den Grundstücken werden ausgeklammert.

Seriöse Aussagen über die Höhe der Beiträge können zu diesem Zeitpunkt noch nicht getroffen werden. Dies hängt ganz wesentlich von den bis zum Abschluss der Sanierung durchgeführten Maßnahmen ab.

Wenn für Grundstücke im Sanierungsgebiet keine sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung festgestellt wird, entfällt der Ausgleichsbetrag für das jeweilige Grundstück. Darüber hinaus kann die Kommune von der Erhebung absehen, sofern der Aufwand der Erhebung unverhältnismäßig ist.

Über das Berechnungsverfahren, das Vorgehen bei der Erhebung von Ausgleichsbeträgen und gegebenenfalls über weitere Möglichkeiten zur Ablösung von Ausgleichbeträgen, werden Sie zu einem späteren Zeitpunkt detaillierter informiert.

Werden für die Erschließungsarbeiten im Sanierungsgebiet zusätzlich Beiträge erhoben?

Nein, im Sanierungsgebiet fallen für Straßenbaumaßnahmen keine Straßenausbeiträge* oder Anliegerbeiträge an. Die Kostenbeteiligung für Erschließungsarbeiten erfolgt mit dem Ausgleichsbeitrag. Da die Erschließungsbeiträge meist höher sind als der Ausgleichsbeitrag, ist diese Regelung für die Eigentümer*innen von Vorteil.

*Die Gemeinde Bornhöved erhebt keine Straßenausbaubeiträge.

Können Ausgleichsbeträge steuerlich geltend gemacht werden?

Ja, Grundstückseigentümer*innen im Sanierungsgebiet, die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen, können die im Zusammenhang mit einer städtebaulichen Sanierungsmaßnahme gezahlten Ausgleichsbeträge steuerlich geltend machen. Der entsprechende Ausgleichsbetrag wird im Sinne der Einkommenssteuer den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten oder den sofort abzugsfähigen Werbungskosten zugeordnet.
 

Bei weiteren Fragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung: